“Bulgaria, está mostrando grandes posibilidades para el desarrollo inmobiliario, siendo sin duda el principal atractivo de Bulgaria el bajo coste”. fuente: (ICEX Informe sectorial: La promoción inmobiliaria en Bulgaria)
A medida que la inversión inmobiliaria se internacionaliza, como resultado directo de los problemas que está padeciendo el mercado inmobiliario en España, muchas empresas constructoras y pequeños inversores, estan mirando hacia los mercados emergentes del Este.
Bulgaria esta cumpliendo muchos de los criterios necesarios, a la hora de considerar la viabilidad de una inversión inmobiliaria en el extranjero.
Una ecomomía en expansión, estabilidad política, demanda doméstica, y la igualdad de trato al inversor extranjero
A esto se añaden los relativamente bajos precios de las viviendas y terrenos en Bulgaria, que permiten que la inversión en inmobiliaria en este país este al alcance de todos.
Invertir en un país del Este, muchas veces se contempla con cierto grado de escepticismo, especialmente si las realidades socio-económicas de estas economías emergentes, no siempre han sido reflejadas con total veracidad por los medios de comunicacion occidentales. No obstante, para el inversor experimentado, esto aumenta su atractivo, pues las mejores oportunidades de inversión y de mayor rentabilidad surgen de situaciones donde la percepción de la mayoria y la realidad no se ajustan.
Existen paralelismos entre la situación política, económica y social de los últimos años en Bulgaria y la historia contemporánea de España.
Bulgaria recuerda en gran medida a la España de los setenta y ochenta. Muchos de los factores que están influyendo sobre la expansión inmobiliaria en Bulgaria son los mismos que impulsaron el mercado inmobiliario en la peninsula. Las mismas condiciones y fórmulas parecen repetirse.
- Bulgaria, es un país que ha conseguido con éxito, al igual que hizo España en su día, la transición de una dictadura a un sistema democrático, y a una economía de libre mercado.“ Bulgaria es miembro de la Unión Europea, la estabilidad macroeconómica y el crecimiento sostenido caracterizan su emergente economía”.fuente: (ICEX Informe sectorial: La promoción inmobiliaria en Bulgaria)
- Su posición geográfica al sur de Europa, climatología y relieve dan lugar a que el turismo sea una de los pilares de su emergente economía. Una industria en expansión e íntimamente ligada a la oferta inmobiliaria en la costa y estaciones de esquí de Bulgaria
- A medida que su economía crece, aumenta el poder adquisitivo de sus ciudadanos, y como resultado aumenta la demanda doméstica de nuevas y mejores viviendas. Ésto, combinado con los movimientos migratorios internos de las zonas rurales a las ciudades, concentra e impulsa el desarrollo urbanístico en las principales ciudades
CLIMA PROPICIO PARA LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
Los datos macroeconómicos desde el año 2002 reflejan los cambios positivos en la economía Búlgara.
| | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 |
| PIB% | 4.5 | 5 | 6.6 | 6.2 | 6.1 |
| Desempleo% | 16.3 | 13.5 | 12.2 | 10.7 | 9.1 |
| Inflación% | | 5.6 | 6 | 5 | 6.5 |
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| (fuente: Bulgarian National Bank, US Departament of State) |
Desde la caída del antiguo rígimen hace ya casi veinte años, los gobiernos habidos en Bulgaria han seguido una política de apertura al exterior.
Como resultado, Bulgaria es miembro de la Union Europea, OTAN, FMI ( Fondo Monetario Internacional) y el Banco Mundial.
Los siguientes aspectos también son a tener en cuenta para todo aquel que esté considerando la inversión inmobiliaria en Bulgaria:
- Los acuerdos bilaterales existentes desde 1998 entre España y Bulgaria para la promoción y protección recíproca de inversiones
- La “Ley de Cambios” aprobada por el gobierno Búlgaro en Septiembre de 1999, con el objetivo de liberalizar los mercados de capital
- La “Ley de promoción de inversiones” de 2004 con el fin de fomentar las inversiones extranjeras en Bulgaria
Esto supone:
- La igualdad de trato al inversor extranjero
- La libre repatriación de capital invertido y beneficios
- La participación extranjera ilimitada en todas las formas de negocio
- El compromiso de Bulgaria de respetar los convenios internacionales
TURISMO
“El turismo en Bulgaria es un sector prioritario de inversión que ocupa entre el 3% y el 5% de la población y su participación en el PIB se eleva al 11% del PIB (2004)”. fuente: (ICEX Informe sectorial: La promoción inmobiliaria en Bulgaria).
La expansión inmobiliaria en Bulgaria de los últimos años, especialmente en la costa y las estaciones invernales, es el resultado directo del aumento de visitantes al país.
La adopción del Euro, y el encarecimiento de la oferta inmobiliaria en destinos tradicionales como España, han obligado a muchos ciudadanos del norte de Europa a plantearse nuevas ofertas mas económicas, para pasar sus vacaciones . Atraidos por el bajo coste y por las mismas ofertas de ocio, estín optando por paises en el sureste de Europa, como Bulgaria y Croacia, para la compra de segundas viviendas. Esta parte del mundo, tambien en gran medida sigue siendo el destino escogido por ciudadanos de Rusia y otros paises del este de Europa.
Bulgaria disfruta de una climatología continental, marcada por cuatro estaciones claramente diferenciadas.
Durante los cálidos períodos estivales, la costa del Mar Negro y sus aproximadamente 200 km de playas de arena dorada y banderas azules, atrae cada vez a mas turistas. El Mar Negro se caracteriza por ser menos salobre que el Mediterráneo y sus aguas son mas cálidas en verano al tratarse de un mar cerrado. Sus costas son un contraste entre el ambiente “charter” de algunos centros turísticos, y los “chiringuitos de madera ” en las playas más tranquilas.
Los inviernos son frios y proporcionan abundante nieve, incluso en este inusualmente suave invierno (2006-2007) las estaciones de esquí de Bulgaria han funcionado con relativa normalidad. Esto se debe en gran medida al posicionamiento de Bulgaria en las laderas orientales de la cordillera Balcánica. Por una parte, protegida de las suaves temperaturas de la zona Mediterranea, y por otra directamente expuesta a los vientos gélidos provenientes del norte de Rusia.
Su incuestionable legado cultural, y proximidad a Grecia y Turquía aumentan la ofertas de ocio.
DEMANDA DOMÉSTICA
La creciente demanda doméstica, es requisito indispensable para mantener un mercado inmobiliario saludable. Al mismo tiempo proporciona un “exit strategy” para el inversor extranjero a la hora de vender.
Las mejoras en el nivel de vida de ciertos sectores de la población en Bulgaria, han resultado en el aumento de la demanda interna de nuevas y mejores viviendas. Muchos búlgaros con mayor poder adquisitivo y capacidad de ahorro han empezado a invertir en bienes inmobiliarios. En la mayoría de los casos la compra de segundas viviendas o propiedades es percibida como la inversión más rentable y de menor riesgo.
Los búlgaros mas pudientes suelen comprar en las zonas residenciales de grandes ciudades, ciertas zonas de la costa, estaciones de esquí, y en regiones del país que por sus características geográficas, climáticas e interés histórico son tradicionalmente más atractivas para el inversor doméstico, como Veliko Ternovo (antígua capital) en el centro del país, poblaciones como Elena, donde el precio medio del m2 es el más alto de Bulgaria.
Los cambios en la estructura socio-económica del país están resultando en movimientos internos de la población. La modernización del campo está reduciendo inevitablemente la demanda de mano de obra en zonas rurales. Las mejores oportunidades de trabajo, mayores salarios y servicios de mejor calidad, en las grandes ciudades, tienen un efecto magnético sobre la población joven. Ciudades como Sofía, Plovdiv y Varna tienen mayor atractivo para los búlgaros que otras partes del país. La mayoría de las nuevas viviendas de las grandes ciudades son compradas “sobre plano” antes de iniciarse la obra y, muchas veces, totalmente vendidas en cuestión de semanas, en la mayoría de los casos a Búlgaros.
Las bajas pensiones que perciben los jubilados búlgaros y las duras condiciones en el campo, obligan a muchos a vender sus propiedades en las zonas rurales, generando una oferta que ha sido rápidamente cubierta por una demanda extranjera. Muchos británicos han comprado modestas propiedades en zonas del interior, atraidos por su bajo precio, lo que ha contribuído al desarrollo del turismo rural. Los precios de propiedades de este tipo rondan los 15.000-30.000 Euros por casa, dependiendo de la zona, siendo algunas de las más populares: Yambol y Veliko Tarnovo.
La inyección financiera recibida por parte de los emigrantes búlgaros en el extranjero, también es un hecho digno de ser destacado. En 2004 se calcula que unos 800 millones de euros fueron invertidos en el país por la diáspoara búlgara. Muchos de ellos que habian vendido sus viviendas para poder emigrar al exterior ahora se ven en posición de poder volver a comprar propiedades en Bulgaria.
